Виды и формы собственности на недвижимость

## Правовой режим публичных вещей

Правовой режим публичных вещей регулируется не частным правом, а публичным. Это означает, что многие привычные правовые конструкции, закрепленные в ГК, к ним не применяются. Отсюда возникает ряд вопросов: как защищать владение публичными вещами? Можно ли сдавать их в аренду? На каком основании можно потребовать возмещение вреда, причиненного публичным вещам? Рассуждает партнер Пепеляев Групп Роман Бевзенко.

## Виды публичной собственности

В первой части материала обсуждается правовой режим публичных вещей. В соответствии с системой норм действующих в России существуют два вида публичной собственности.

## Важные аспекты

Несмотря на то, что публичные вещи изъяты из-под действия норм ГК, могут возникать вопросы на стыке частного права и положений о публичной собственности.

### Защита владения

Первый вопрос, который возникает, касается защиты публичной собственности. Поскольку это не право собственности, положения о защите права собственности не применимы. Публичные образования защищают свою собственность в соответствии с публичным правом.

### Примеры

- Незаконное отчуждение офисного здания публичному образованию.
- Захват части федеральной трассы.
- Угон танка из войсковой части.
- Захват Московского Кремля.

Публичная власть вправе применить силу для возврата публичного имущества и использования его для общего блага.

### Очевидно, что ответ на эти вопросы может быть только отрицательный. 

Публичный собственник, утративший обладание объектом, входящим в публичный домен, может самостоятельно защищать свое господство над ним. В том числе, при помощи силы – полиции, войск национальной гвардии, армии.

### Любопытно, что истории частного права хорошо известно восстановление частными лицами утраченного владения вещами при помощи силы – самостоятельно (самопомощь) или при посредстве правоохранительных органов (полицейская защита владения).

Оно обычно допускалось непосредственно в момент незаконного покушения на владение или непосредственно по горячим следам нарушения. Это объяснялось тем, что принадлежность вещь в такие моменты не вызывает сомнений, а следовательно, силовое противодействие нарушителю допустимо.

### В случае с объектами, входящими в публичный домен, эту идею тоже вполне можно применить.

Как правило, соответствующие объекты очевидно являются элементами публичного домена, и никаких сомнений в их принадлежности быть не может. Поэтому можно сформулировать следующий вывод: то, что публичные вещи не являются вещами в смысле ГК, а публичная собственность на них не является собственностью в смысле ст. 209 ГК, не означает, что она будет беззащитной вследствие неприменения к ней положений ст. 301 – ст. 305 ГК. Публичное образование может защищать господство над публичной собственностью при помощи силы.

### Полная версия статьи доступна подписчикам портала

### Одним из принципов земельного законодательства РФ является принцип платности использования земли.

Однако в определенных случаях земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам в собственность бесплатно (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 15, ст. 39.5 ЗК РФ).

### Случаи бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, можно разделить на три группы.

#### Предоставление земельных участков в связи с нахождением их во владении (пользовании) до 30.10.2001

К данной группе относятся следующие случаи бесплатного предоставления гражданам земельных участков.

1. На участке, находящемся в фактическом пользовании гражданина РФ, расположен жилой дом, право собственности на который возникло у данного гражданина (либо у лица, передавшего ему дом по наследству) до 30.10.2001 (дата вступления в силу Земельного кодекса РФ). В таком случае гражданин вправе приобрести указанный участок в собственность бесплатно (п. 4 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

2. Участок, предоставленный гражданину до 30.10.2001 на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, изымается для государственных или муниципальных нужд. В этом случае гражданину может быть предоставлен без проведения торгов бесплатно в собственность другой участок взамен изымаемого (п. 27 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Предоставление земельных участков в связи с развитием отдельных территорий РФ

Бесплатное предоставление земельных участков предусмотрено законодателем, в частности, в целях социально-экономического развития отдельных территорий РФ.

1. Участок, предоставленный гражданину на территориях, определенных региональным законодательством

Участок предоставлен гражданину на территориях, определенных региональным законодательством, в безвозмездное пользование для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности КФХ, по истечении пяти лет может быть предоставлен в собственность такого гражданина бесплатно.

Подобное правило действует в отношении участков, предоставленных в безвозмездное пользование для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, работающим по основному месту работы на территориях и по специальностям, установленным региональным законодательством. Необходимым условием для получения таких участков бесплатно является их использование в течение пяти лет в соответствии с установленным разрешенным использованием.

2. Участок площадью не более одного гектара в Арктической зоне РФ и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока

Участок площадью не более одного гектара в Арктической зоне РФ и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока может быть бесплатно передан в собственность гражданину РФ. Такой участок передается в собственность гражданину по истечении четырех лет и шести месяцев со дня заключения договора безвозмездного пользования земельным участком.

Если на участке расположен объект ИЖС, принадлежащий гражданину на праве собственности и соответствующий установленным требованиям, либо если гражданину предоставлен кредит на строительство такого объекта ИЖС с условием передачи земельного участка после регистрации права собственности на него в залог кредитной организации, — до истечения указанного срока. Гражданин также имеет право арендовать указанный участок или приобрести его в собственность за плату, если его площадь превышает один гектар.

Территории, на которых предоставляется участок до 1 га:

Предоставление земельных участков гражданам в России

Гражданам в соответствии с Законом N 119-ФЗ могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на территориях (частях территорий) следующих субъектов РФ:

1. Республика Бурятия;
2. Отдельные территории Республики Карелия (определенные законом субъекта РФ);
3. Отдельные территории Республики Коми (определенные законом субъекта РФ);
4. Республика Саха (Якутия);
5. Забайкальский край;
6. Камчатский край;
7. Отдельные территории Красноярского края (определенные законом субъекта РФ);
8. Приморский край;
9. Хабаровский край;
10. Амурская область;
11. Отдельные территории Архангельской области (определенные законом субъекта РФ);
12. Магаданская область;
13. Мурманская область (территории, определенные законом субъекта РФ);
14. Сахалинская область;
15. Еврейская автономная область;
16. Ненецкий автономный округ (территории, определенные законом субъекта РФ);
17. Чукотский автономный округ;
18. Ямало-Ненецкий автономный округ (территории, определенные законом субъекта РФ).

При этом законами некоторых из указанных выше субъектов РФ могут быть определены территории, в границах которых земельные участки не могут быть предоставлены в безвозмездное пользование в соответствии с Законом N 119-ФЗ.

Ограничения для лесных земельных участков

В отношении лесного земельного участка из состава земель лесного фонда на вышеуказанных территориях установлено иное правило: по истечении четырех лет и шести месяцев со дня заключения договора безвозмездного пользования таким лесным участком он может быть предоставлен гражданину лишь в аренду. Затем, по прошествии десяти лет со дня заключения договора аренды, при условии предварительного перевода участка из состава земель лесного фонда в земли иных категорий, участок может быть передан в собственность.

Предоставление земельных участков отдельным категориям граждан

Многодетные граждане

Многодетные граждане, имеющие трех и более детей, также могут рассчитывать на бесплатное предоставление в собственность земельных участков. Эти участки предоставляются указанным лицам в случае и порядке, установленных органами государственной власти субъектов РФ.

Герои Советского Союза и другие награжденные

Гражданам, относящимся к категории Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полным кавалерам ордена Славы, участок может быть предоставлен для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

3. Герои Соцтруда, Герои Труда РФ и полные кавалеры ордена Трудовой Славы.

Указанные лица имеют право на получение участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, бесплатно, без проведения торгов для целей ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества (ч. 1 ст. 1.1, ч. 4 ст. 3 Закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ).

4. Гражданин, использующий гараж, возведенный до 30.12.2004.

До 01.09.2026 указанный гражданин имеет право на бесплатное предоставление в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, расположенного под указанным гаражом, в следующих случаях (п. 2 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ; ст. 1 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ):

1. земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе организацией, с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;

2. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Также гражданин имеет право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка, находящегося в его фактическом пользовании, на котором расположен гараж, возведенный до 30.12.2004 (п. п. 14, 20 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ; ст. 1 Закона N 191-ФЗ):

· являющийся объектом капитального строительства, принадлежащий гражданину на праве собственности;

· не являющийся объектом капитального строительства, если такой земельный участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) указанный гражданин, если такое право не прекращено либо переоформлено этим кооперативом на право аренды, которое не прекращено, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

5. Гражданин, использующий для постоянного проживания жилой дом, возведенный до 14.05.1998.

До 01.03.2031 указанный гражданин (его наследник) имеет право на бесплатное предоставление в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, расположенного под указанным домом и не предоставленного гражданину, при наличии следующих условий (п. п. 1, 2, 12, 14, 16 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ):

1. указанный жилой дом расположен в границах населенного пункта;

2. право собственности на жилой дом у гражданина и иных лиц отсутствует;

3. жилой дом не признан в установленном порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу, а также не является многоквартирным домом или домом блокированной застройки.

Если в указанном жилом доме имеют регистрацию по месту жительства несколько граждан, земельный участок предоставляется в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено соглашением между указанными гражданами (п. 17 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ).

Если земельный участок под жилым домом ограничен в обороте, он предоставляется в аренду (п. 15 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ).

Кроме того, отдельным категориям граждан могут быть бесплатно предоставлены в собственность земельные участки в случаях, предусмотренных региональным законодательством (пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ).

· Как приватизировать земельный участок?

· Как многодетной семье бесплатно получить земельный участок?

· Каков порядок предоставления гражданам дальневосточного и арктического гектаров?

Исходя из положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома) возникает с момента государственной регистрации.

Для чего, в соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление об окончании строительства).

В связи с вышеизложенным, напоминаем застройщикам о необходимости вовремя подавать уведомления об окончании строительства и производить регистрацию права собственности на построенные объекты капитального строительства, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В России заработал закон об управлении общим имуществом в товариществах садоводов. Согласно поправкам, территории поделят между дачниками

Читать в полной версии

В январе 2024 года заработали нормы закона, согласно которым садовые некоммерческие товарищества (СНТ) должны провести общее собрание и утвердить каждому собственнику дачи долю в праве на общее недвижимое имущество, принадлежащее товариществу.

Юристы объяснили, как будет работать новый закон.

Зачем нужен закон

Закон необходим для того, чтобы защитить права дачников и уберечь их от несправедливых расходов, утверждают юристы. «К примеру, до принятия документа случались ситуации, когда владелец участка в товариществе выкупал дорогу, ставил шлагбаум, а затем требовал у соседей оплатить въезд, чтобы они могли попасть к себе на участок. Или выкупал речной пляж и делал вход на него платным или вообще не пускал других дачников. Кроме того, выкупив землю, он мог организовать в товариществе точки по продаже алкоголя, хотя члены СНТ были против. Благодаря нововведению такие действия теперь будут невозможны», — рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Таким образом, новые правила означают, что правление СНТ не сможет по своему усмотрению передавать в собственность третьим лицам, например, участок дороги в товариществе, детскую или спортивную площадку, а также решать, что расположится на свободных территориях, пояснил юрист. По его словам, полного запрета на такие действия нет, но для сделки потребуется одобрение владельцев участков в СНТ.

Когда можно получить земли

Согласно новому закону, все российские СНТ должны провести общее собрание и утвердить каждому собственнику дачи долю в праве на общее недвижимое имущество, которое принадлежало товариществу до 1 января 2024 года, уточнил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Однако сегодня, по его словам, закон не предусматривает никакой ответственности председателей в том случае, если товарищество не проведет такое общее собрание. Предположительно поправки будут внесены в ближайшем будущем, считает юрист.

Сами сроки передачи земли могут быть указаны в протоколе собрания, если оно было проведено, пояснила юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева. «Если на собрании собственники проголосовали за передачу общего имущества одному из собственником или третьему лицу и имущество не было передано в установленный срок, то необходимо обратиться в суд», — резюмировала Шлеева.

Кто получит имущество

Закон установил, кто и на каких основаниях может получить общее имущество. По словам эксперта загородной недвижимости, основателя группы компаний «Новая Земля», Игоря Капустина, участки могут получить собственники земельных участков, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных с ней физически или технологически. Им принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагается для удовлетворения общих потребностей таких собственников при образовании земельных участков, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В силу п. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ имущество общего пользования также может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта России или муниципального образования, на землях которого расположена территория садоводства или огородничества.

При этом должны быть соблюдены одновременно три условия:

Имущество общего пользования, расположенное в границах СНТ, также может быть передано (в соответствии с п. 9 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ) в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение. Для указанной передачи также предусмотрено одновременное наличие трех условий:

Процедура оформления

Передача общего имущества в долевую собственность — процесс достаточно сложный, он сопровождается большим количеством процедур. Порядок выглядит следующим образом:

Межевание

«У старых СНТ чаще всего межевание не проведено, у них старые документы, только карта расположения. Примерно у 90% земель межевания нет, участок поставлен декларативно, без фактических координат. Для того чтобы размежевать территорию, нужно организовать общее собрание СНТ. В качестве повестки необходимо утвердить вопрос о проведении межевания земель общего пользования и о передаче имущества общего пользования в долевую собственность садоводам», — пояснил Игорь Капустин. Он уточнил, что на собрании должно быть принято единогласное решение о передаче имущества общего пользования в долевую собственность садоводам.

Далее следует провести сами работы по межеванию территории СНТ, итог работ передать на согласование и утверждение председателю собрания, при отсутствии замечаний сформировать окончательный межевой план, пояснила юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева,

Расчет доли

После формирования земельного участка необходимо произвести расчет доли имущества общего пользования для каждого садовода исходя из площади индивидуальных участков. «Утвердить указанные доли нужно на общем собрании садоводов. Члены СНТ на общем собрании могут назначить группу ответственных за расчет. К собранию, соответственно, расчет должен быть готов, потому что на собрании уже утверждается размер долей», — объяснил Игорь Капустин.

Как рассчитывают размер участка

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику земельного участка, пропорциональна площади этого земельного участка. «Например, рассчитываем долю путем пропорции площади принадлежащего члену СНТ участка и площади земельного участка общего пользования: площадь участка составляет 700 кв. м; в СНТ, где площадь земель общего пользования равна 10 тыс. кв. м, доля будет составлять 7/100, или 700/10 000, а в процентном соотношении доля будет равна 7%», — рассказал Капустин.

Регистрация собственности

При принятии общим собранием СНТ решения о регистрации долевой собственности одновременно может быть избран представитель указанных лиц, уполномоченный на подачу соответствующего заявления в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, уточнила юрист «Пропозитум». Таким образом, по ее словам, зарегистрировать право может сам собственник, его представитель на основании нотариальной доверенности или представитель на основании протокола общего собрания СНТ. «В результате каждый собственник или представитель садоводов получает выписку из протокола общего собрания, в которой определена доля земель общего пользования (пропорционально площади индивидуального участка) и подает документы в Росреестр через МФЦ на регистрацию доли», — пояснил Игорь Капустин.

«В случае надлежащего оформления права долевой собственности документами, подтверждающими право собственности на общее имущество, будут являться выписка из протокола общего собрания, в которой определена доля земель общего пользования (пропорционально площади индивидуального участка) и выписка ЕГРН о регистрации права долевой собственности на земельный участок общего пользования», — резюмировала Шлеева.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Любое муниципальное образование представляет собой целостную систему, состоящую из следующих основных элементов:

Ключевая идея закона – формирование на территории Российской Федерации двухуровневой системы местного самоуправления.

Закон выделяет три основных типа муниципальных образований: городской округ, муниципальный район, городское, сельское поселение.

1. необходимости создания условий для решения вопросов местного значения межпоселенческого характера органами местного самоуправления муниципального района,

2. необходимости создания условий для осуществления на всей территории муниципального района отдельных государственных полномочий, переданных указанным органам федеральными законами и законами субъектов РФ.

3. транспортной доступности до административного центра муниципального района и обратно в течение рабочего дня для жителей всех поселений, входящих в состав муниципального района.

До 1 января 2005 года в Ростовской области были приняты необходимые областные законы: установлены границы муниципальных образований, наделены соответствующим статусом поселения, муниципальные районы и городские округа.

Забить и найти эксперта по ЭКОНОМИКЕ

Татьяна Васильевна Климшина

Эксперт по предмету «Экономика»

Право собственности на недвижимость – это право владеть, пользоваться, распоряжаться собственностью так, чтобы это не противоречило местному законодательству.

Понятие собственности

Под собственностью понимается определенная форма присвоения гражданином либо юридическим лицом конкретных материальных ценностей. Она позволяет пользоваться и распоряжаться имуществом на усмотрение ее владельца.

Распоряжаться собственностью означает возможность продавать блага, обменивать их на другие, сдавать в аренду или дарить, осуществлять иные аналогичные действия. Основная суть собственности состоит в том, что для изменения прав на имущество необходимы два субъекта, между которыми заключается соглашение.

Чтобы иметь наиболее полное представление о понятии собственности, необходимо выделить субъекты и объекты собственности.

Субъекты собственности – это владельцы конкретных ценностей, т.е. собственники. Объекты собственности – это непосредственные материальные или же нематериальные блага, принадлежащие собственнику.

Все субъекты взаимодействуют друг с другом, в результате чего формируются различные отношения между ними.

Основными объектами собственности являются:

«Виды и формы собственности на недвижимость» 👇

Собственность может быть:

Собственность на недвижимость и ее формы

Любое имущество должно кому-либо принадлежать по праву собственности. Все сведения о собственнике, характеристиках недвижимости и появлении права владения можно найти в единой базе Росреестра. Согласно статье 212 ГК РФ, выделяются следующие формы собственности на недвижимость:

Право на владение имуществом подтверждается соответствующим свидетельством, выданным Росреестром, а также правоустанавливающей документацией, к примеру, договором купли-продажи, дарственной.

Рассмотрим подробнее перечисленные формы собственности на недвижимость.

Муниципальная и государственная собственность возникает только в предусмотренных законодательством случаях. Не каждое имущество может стать собственностью государства или муниципалитета. Права собственности государства на конкретную недвижимость ограничены, поскольку оно в праве распоряжаться имуществом только рамках соблюдения интересов общества.

Государственная собственность может быть федеральной или собственностью субъекта РФ. Первый вид означает принадлежность недвижимости Российской Федерации, а второй – областям, республикам и т.д.

Государство и его субъекты владеют таким имуществом, которое требуется для осуществления конкретных функций, к примеру, здания для нужд ВС РФ, дороги федерального значения, некоторые заводы и фабрики.

Также к такому виду права собственности относятся школы, парки, скверы, детские сады.

Частная собственность – это имущество, находящееся во владении гражданина или коммерческой организации. К такой недвижимости относятся квартиры, частные дома, склады, офисы, гаражи, бани и т.д.

Любое лицо может приобрести право собственности на недвижимость одним из следующих способов:

Частная собственность делится на индивидуальную, когда недвижимостью владеет только один человек, и общую, в данном случае право на имущество имеется у нескольких лиц одновременно.

Общая собственность в свою очередь делится на:

Виды сделок с объектами недвижимости

Сделка – это осознанные действия индивидов или юридических лиц, цель которых состоит в установлении, изменении или прекращении определенных прав и обязанностей.

Целью сделки с недвижимостью является покупка права собственности или же прав пользования имуществом.

С недвижимостью могут заключаться следующие виды сделок:

Не понимаешь, как писать работу?