Уведомление о расторжении договора аренды

Расторжение договора подряда

Порядок расторжения договора подряда определяется ГК РФ и самим соглашением. Досрочное расторжение договора подряда возможно лишь при наличии соответствующих оснований. В ином случае отношения, возникающие из договора подряда, носили бы нестабильный и рискованный характер.

Из данной статьи вы можете узнать, какое основание расторжения договора подряда применимо именно в вашем случае. Мы расскажем обо всех рисках и подводных камнях, с которыми могут столкнуться заказчик и подрядчик при расторжении договора подряда.

Расторжение договора подряда в одностороннем порядке

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от выполнения взятых на себя обязательств не допускается. Этот принцип должен обеспечивать стабильность в договорных правоотношениях. Однако в той же статье сказано, что возможность одностороннего отказа от выполнения обязательств может быть прописана в законах или в самом договоре.

Из ст.450.1 ГК РФ вытекает, что право на односторонний отказ от соглашения может быть реализовано путем направления другой стороне соответствующего уведомления о расторжении договора подряда. Документ направляется контрагенту ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Договор прекращает свое действие с момента получения заказчиком (подрядчиком) такого уведомления, если иное не зафиксировано в законе или соглашении между ними.

Расторжение договора подряда по инициативе заказчика

Заказчику как инициатору подрядных отношений дано больше возможностей для прекращения договора, чем подрядчику. Рассмотрим основания для расторжения договора подряда по ГК РФ по инициативе заказчика.

Расторжение договора по инициативе подрядчика

Оснований для одностороннего расторжения договора подряда по инициативе подрядчика намного меньше. Рассмотрим их.

Уведомление о расторжении договора подряда

Закрепленной формы уведомления заказчика (подрядчика) о расторжении договора подряда не существует. Однако рекомендуется придерживаться следующей структуры.

Как было сказано ранее, уведомление и все документы, прилагаемые к нему, направляются контрагенту письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Документы следует направить на юридический адрес второй стороны. А если в договоре указан адрес для корреспонденции, то на него.

Как расторгнуть договор по соглашению сторон?

Возможность прекращения договора подряда по соглашению сторон вытекает из ст.450 ГК РФ. Такой вариант прекращения договорных отношений возможен, если иное не следует из других положений ГК РФ, прочих законов или самого договора.

Порядок расторжения договора строительного подряда по соглашению сторон следующий.

Теперь выясним, какие моменты необходимо отразить в соглашении:

Завершение договора подряда по соглашению сторон

По своей инициативе стороны могут прекратить действие договора не полностью, а в части. Тогда в соглашении указывается, какие именно обязательства стороны больше не будут исполнять, какое взаимное предоставление получат заказчик и подрядчик.

Порядок прекращения действия договора в части аналогичен порядку расторжения соглашения.

Расторжение договора подряда через суд

Часто стороны не могут прийти к соглашению по вопросу расторжения договора подряда. В таком случае любая из сторон может инициировать судебный процесс по своей инициативе. Однако удовлетворение таких исковых требований возможно только при наличии соответствующих оснований и при соблюдении процессуального порядка.

Основания расторжения договора подряда в судебном порядке

Рассмотрим основания расторжения договора строительного подряда через суд. Частный случай: произошло значительное увеличение стоимости материалов, оборудования, предоставленных подрядчиком, услуг третьих лиц, которые нельзя было предусмотреть при подписании соглашения, однако заказчик отказался оплачивать разницу в цене.

Порядок расторжения договора подряда через суд

Порядок расторжения договора подряда по инициативе подрядчика (заказчика) через суд включает следующие шаги. Важно помнить о сроках исковой давности. Если они пропущены по уважительной причине, истец может ходатайствовать об их восстановлении.

Об особенностях исчисления и последствиях пропуска срока исковой давности вы можете узнать на юридической консультации в Москве.

Исковое заявление о расторжении договора подряда

Если спор между деловыми партнерами подлежит разрешению в суде, уделите особое внимание подготовке искового заявления о расторжении договора подряда.

Оно должно соответствовать положениям, указанным в ст.125 АПК РФ. В частности, структура документа будет следующей. При необходимости, заказчик (подрядчик), заявляющий иск, может прописать в документе и иные сведения.

Используйте деловой стиль при написании текста иска, избегая просторечных фраз и выражений. Текст документа должен быть понятен после первого же прочтения, поэтому исключайте из него расплывчатые фразы и обороты.

Список документов, которые следует приложить к иску, зафиксирован в ст.126 АПК РФ. К иску о расторжении договора подряда обязательно прикладываются договор подряда, документы, подтверждающие то, что пошлина оплачена, а копии иска с приложениями направлены ответчику.

Если истец при составлении иска не будет следовать правилам, закрепленным в вышеназванных статьях, судья вправе оставить заявление без движения. Истцу будет дан разумный срок для корректировки недостатков. Если они не будут устранены, суд направит обратно заявление и все документы. Решение правового спора может затянуться.

Перед обращением в суд

Перед обращением в суд советуем ознакомиться с судебной практикой по расторжению договора подряда. Так истец может понять позиции суда по тому или иному вопросу, узнать, какими нормами регулируется данная правовая ситуация, а также оценить свои шансы на успех. Если вы хотите добиться положительного решения суда по расторжению договора подряда, заручитесь поддержкой юриста.

Как обезопасить себя при расторжении договора подряда?

Неприятных сюрпризов при расторжении договора не будет, если вы внимательно отнесетесь к этому вопросу еще на этапе составления договора подряда. В частности, особое внимание необходимо уделить основаниям и порядку расторжения договора.

Образцами документов, касающихся порядка расторжения договора подряда, пользоваться, конечно, можно. Однако ни один из них не может учесть особенностей именно вашей ситуации. На образцы можно лишь ориентироваться.

Если вы решили расторгнуть договор по обоюдному согласию, не спешите подписывать документ, предоставленный контрагентом. Часто в текст такого документа включаются заведомо невыгодные для второй стороны условия. Заметить подвох, не являясь специалистом, сложно, поэтому не пренебрегайте помощью арбитражных юристов.

Команда специалистов нашей юридической компании нацелена на достижение реального результата. Исходя из особенностей вашего дела, мы можем оказывать юридические услуги без предоплаты. Обращайтесь: юристы Хелп Консалтинг помогут вам расторгнуть договор подряда без лишних рисков!

Что такое договор строительного подряда

Это соглашение, в соответствии с которым подрядчик обязуется в установленный срок построить дом по заданию заказчика, а последний, в свою очередь, должен создать условия, необходимые для выполнения работ, принять их результат и уплатить установленную договором цену.

При заключении договора подряда на строительство дома предметом такого соглашения является само строение, которое будет возводиться. В договоре указываются основные характеристики и параметры будущего дома, технические условия, требования к материалам, а также адрес строительной площадки.

Что должно быть указано в договоре подряда

В соответствии со ст. 717 Гражданского кодекса РФ заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.

При этом заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определённой за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Отказаться от услуг подрядчика можно без объяснения причин, если иное не предусмотрено договором подряда, поэтому рекомендуем прямо включить в договор безусловное право заказчика на отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Сообщить подрядчику о расторжении договора нужно в письменном виде — отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Так, в случае судебных разбирательств вы сможете доказать, что исполнитель был вовремя предупреждён о прекращении действия соглашения.

Такой же порядок действует и в тех случаях, если у заказчика закончились деньги. Нужно уведомить подрядчика об одностороннем отказе от договора и полностью рассчитаться за уже проделанную работу.

Если подрядчик срывает сроки

В соответствии со ст. 715 Гражданского кодекса РФ заказчик имеет право расторгнуть договор подряда и потребовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не приступил к исполнению или выполняет работу настолько медленно, что ее окончание к сроку становится явно невозможным.

Кроме того, если во время проведения строительных работ станет очевидным, что они не будут выполнены надлежащим образом, вы вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков. При неисполнении этого требования вы можете отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.

Когда договор может быть расторгнут по инициативе подрядчика

Условия, нарушение которых может служить основанием для расторжения соглашения по инициативе подрядной организации, должны быть прописаны в договоре.

Так, подрядчик может отказаться от выполнения работ и потребовать возмещения причиненных прекращением договора убытков, если заказчик не внёс оплату, не заменил непригодные или некачественные материалы или оборудование.

Актуально на: 2 февраля 2024 г.

Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.

Как расторгнуть договор аренды?

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (ст. 619 ГК РФ):

При этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, например, когда (ст. 620 ГК РФ):

Обращаем внимание, что указанные выше обстоятельства расторжения договора в судебном порядке могут предусматриваться самим договором в качестве случаев, при которых обращение в суд не требуется. То есть достаточно будет лишь заявления одной из сторон договора.

Кстати, за досрочное расторжение договора аренды договором могут предусматриваться финансовые последствия (к примеру, удержание арендного депозита).

Независимо от того, планируется расторжение договора в добровольном или судебном порядке, сторона, инициировавшая расторжение, направляет противоположной стороне соответствующее письменное уведомление о расторжении договора аренды, образец которого приведем ниже.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (или иного имущества) составляется в произвольной форме. В нем со ссылкой на нормы законодательства и положения договора указывается основание расторжения договора. Моментом внесудебного расторжения договора аренды в общем случае будет являться дата получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Потому факт уведомления противоположной стороны договора нужно подтвердить документально. К примеру, путем проставления отметки о получении уведомления на своем экземпляре или путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также в уведомлении, если оно составляется арендодателем, можно напомнить об обязанности арендатора вернуть полученное ранее имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведем для уведомления арендатора о расторжении договора аренды образец его заполнения.

Также вам может пригодиться форма уведомления об увеличении арендной платы.

Скачивать формы могут только подписчики журнала Вы подписчик? Войдите на сайт и скачивайте нужные формы Вы не подписчик? Попробуйте все возможности подписки. Бесплатно на 2 дня

Подборка наиболее важных документов по запросу Срок уведомления арендатора о расторжении договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договораЕсли стороны в договоре аренды согласовали основания его расторжения арендатором (ч. 2 ст. 620 ГК РФ) и установили, что при отказе по иным основаниям он обязан уведомить арендодателя в определенный срок, то арендатор не вправе, ссылаясь на указанное условие, требовать расторжения договора по основанию, прямо не предусмотренному соглашением. Суд может прийти к выводу, что данное условие не предусматривает права арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды по другим основаниям, кроме тех, которые прямо перечислены в договоре.

Статья: Заранее оцененные убытки как ключ к пониманию правовой природы договорных условий "бери или плати", а также платы за отказ от договора(Егоров А.В.)("Вестник гражданского права", 2022, N 3)Особенностью оформления арендных отношений было то, что договор на помещение площадью 5 690,1 кв. м заключался 6 мая 2011 г. на 15 лет, арендная плата за указанные нежилые помещения включала сумму трех составляющих: базовой арендной платы, переменной арендной платы, постоянной арендной платы. Ежемесячный размер постоянной части арендной платы составлял 282 тыс. руб. и уплачивался вместе с НДС за весь срок аренды авансом. Арендатор имел право отказаться от исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком расторжении не менее чем за три календарных месяца до даты досрочного расторжения. При этом в случае досрочного расторжения договора арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещения; постоянная арендная плата, выплаченная арендатором авансом за все 15 лет, а также компенсация за ремонтно-строительные работы, оплаченная арендатором, удерживаются арендодателем в качестве штрафа.

Нормативные акты

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ(ред. от 13.06.2023)"О водоснабжении и водоотведении"6. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты надлежащего уведомления арендатора способом, позволяющим подтвердить дату получения уведомления, об одностороннем отказе от исполнения указанного договора, за исключением случая, если арендатор в указанный срок устранил обстоятельства, послужившие основанием для принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от исполнения обязательств перед арендодателем, возникших до расторжения указанного договора.

Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ(ред. от 01.05.2022)"О теплоснабжении"6. Договор аренды считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с даты надлежащего уведомления арендатора способом, позволяющим подтвердить дату получения уведомления, об одностороннем отказе от исполнения указанного договора, за исключением случая, если арендатор в указанный срок устранил обстоятельства, послужившие основанием для принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от исполнения обязательств перед арендодателем, возникших до расторжения указанного договора.

Ситуации, когда может возникнуть необходимость расторгнуть договор аренды помещения до окончания сроков его действия по той или иной причине, нередки. Но, независимо от того, каков характер этих причин, расторгнуть заключенное соглашение непросто. Для этого сторонам необходимо соблюсти установленную процедуру, начало которой будет положено в тот момент, когда сторона, заинтересованная в прекращении гражданско-правовых отношений отправит другой стороне уведомление о досрочном расторжении договора в установленном порядке.

Уведомление о расторжении договора аренды (образец)

Составляя уведомление о расторжении договора, следует помнить – его цель максимально точно обозначить и требования стороны, и сроки расторжения, и те обстоятельства, которые стали причиной досрочного разрыва.

Договор аренды и уведомление о расторжении

Договоры об аренде помещений относятся к группе гражданско-правовых. Действие таких договоров, процедура их заключения и расторжения, регламентируются нормами Гражданского законодательства, в частности, главой 34 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды в связи с истечением сроков

Расторжение договора с установленным периодом аренды по истечении срока его действия проходит по стандартной процедуре, и регламентируется п.1 ст.610 ГК РФ. Законодатель не требует от сторон договора совершения дополнительных действий по уведомлению о расторжении договора, поскольку это установлено непосредственно его условиями.

Досрочное расторжение договора аренды

Технически более сложной является процедура досрочного прекращения арендного договора, в т.ч. прекращения действия бессрочных (заключенных на неопределенный срок) договоров, и договоров, по которым арендный период был автоматически пролонгирован, включая случаи, когда находящееся в арендном пользовании движимое или недвижимое имущество находится в субаренде. Рассмотрим эту процедуру более детально.

Как расторгнуть договор с пролонгацией?

Условия досрочного расторжения договора установлены нормами ст.619 (по требованию арендодателя) и ст.620 (по требованию арендатора), а также п.2 ст.450 ГК РФ. Положения данных статей оставляют за сторонами право досрочного расторжения при нарушения договорных условий одной из сторон:

Инициация процедуры и срок уведомления о расторжении договора аренды

Арендодатель (арендатор) может инициировать расторжение договора аренды в досрочном порядке только после того, как арендатору (арендодателю) в установленном порядке будет направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения или иного имущества.

Кроме обязательного требования уведомить другую сторону о досрочном расторжении действующего договора, законодательство четко регламентирует и порядок уведомления о расторжении договора, с учетом формы аренды. Так:

Конкретизируя требования по срокам, законодатель не устанавливает для уведомления о расторжении договора образец типового формата. Это оставляет право разрабатывать бланк уведомления о расторжении договора в произвольной форме, но при этом указывать требуемые процедурой сведения:

Как отправить уведомление арендатору

Уведомление арендодателя о расторжении договора аренды помещения может быть отправлено арендатору:

Обратите внимание! Если арендуемое помещение было сдано в субаренду, по мнению юристов, уведомление о расторжении договора аренды помещения целесообразно также направлять субарендатору. В случае отказа арендатора от выполнения законных требований арендодателя, отправленное субарендатору письмо о расторжении договора позволит избежать обоснования действий заинтересованностью и неготовностью третьего лица.

Не следует пренебрегать отправкой уведомления. Если арендодатель не сможет в согласительном порядке разрешить все спорные вопросы, и вынужден будет обратиться в судебную инстанцию для разрешения гражданского спора, отсутствие такого уведомления или нарушение сроков его отправки повлечет за собой не только отказ в исковых требованиях. Арендодателю будет необходимо заново провести установленную законом процедуру оповещения арендатора, а это отодвинет сроки высвобождения помещения и приведет к потере возможных доходов.

Несколько слов о расторжении других видов договоров

Зачастую в судебных инстанциях рассматриваются споры о нарушении прав сторон при досрочном расторжении ГПХ-договоров, а также трудовых соглашений. Как показывает статистика, наибольшее число исков выиграны истцами по одной простой причине – сторона, инициировавшая досрочное расторжение, нарушила сроки уведомления второй стороны договора.

Избежать подобных ошибок вам поможет справочная информация о сроках уведомления (приводим наиболее распространенные виды договоров):

По мнению одного эксперта, выводы ВС по этому делу могут быть полезны для практики. Другой согласился с выводом, что присутствие представителей арендатора на общем собрании собственников имущества, где решался вопрос о расторжении договора, свидетельствует об осведомленности его о реализации арендодателями волеизъявления на прекращение действия договора.

24 октября Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС23-12789 по делу № А12-16447/2022, в котором он разъяснил, когда арендатор считается осведомленным о расторжении договора без направления соответствующего письменного уведомления.

Ряд граждан имеют земельный участок сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности. В марте 2009 г. они сдали его в аренду ОАО «Чапаевское» на 10 лет. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, по его условиям он мог быть расторгнут по инициативе одной из сторон после направления другой соответствующего предложения. При отказе от расторжения либо неполучении ответа в месячный срок заинтересованная сторона имела право требовать расторжения договора в суде.

В марте 2014 г. арендатор уступил свои права по договору АО «Дельта-Агро». Поскольку после истечения срока аренды ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении, общество продолжило пользоваться землей. Соответственно, действие договора аренды продлилось на неопределенный срок.

В ноябре 2021 г. собственники земли провели общее собрание при участии представителей «Дельта-Агро», на котором было принято решение о расторжении договора в одностороннем порядке. В следующем месяце в адрес общества было направлено уведомление о необходимости подписания допсоглашения и акта приема-передачи земельного участка. Далее собственники земли сдали ее в аренду на 11 месяцев предпринимателю Сергею Перелыгину, который засеял поле площадью 96,6 га на этом участке подсолнечником.

Далее «Дельта-Агро» обратилось в суд с иском к этому ИП о признании права собственности на урожай подсолнечника 2022 г. Истец указывал, что ему не поступил односторонний отказ арендодателей от договора аренды, следовательно, он не расторгнут и не прекратил свое действие. Таким образом, заметил истец, он является законным пользователем земельного участка и имеет право на выращенный на нем урожай.

Суд удовлетворил иск, отметив, что решение о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка, оформленное протоколом от 27 ноября 2021 г., не реализовано арендодателями в установленном порядке, так как они не уведомили истца о прекращении договора. При этом он указал, что направленное в адрес «Дельта-Агро» письмо от 29 декабря 2021 г. за подписью уполномоченного представителя участников долевой собственности с приложенным к нему допсоглашением нельзя рассматривать в качестве односторонней сделки, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, и в смысле, придаваемом ст. 153, 155 этого Кодекса. Так как истец не подписывал соглашение о расторжении договора, взаимное соглашение о расторжении договора аренды сторонами не достигнуто, арендодатель был вправе предъявить требование о расторжении такого договора в суд либо реализовать решение участников долевой собственности, оформленное протоколом от 27 ноября 2021 г., направив в адрес арендатора соответствующее уведомление. Поскольку этого сделано не было, договор аренды, заключенный с истцом, не прекратил свое действие, поэтому последний имеет право на плоды, полученные ИП в результате использования части спорного участка. Апелляция и кассация поддержали выводы первой инстанции.

Сергей Перелыгин подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого отметила, что при соблюдении стороной договора требований п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства или мотивы предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не зависит от каких-либо специальных ограничений, так как право на отказ от такого договора обусловлено исключительно волей стороны. В связи с этим в таком споре нужно установить наличие или отсутствие волеизъявления любой из сторон договора на прекращение арендных отношений, именно с ним связывается прекращение аренды недвижимости по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.

В этом деле, заметил ВС, арендодатели – собственники земельных долей однозначно выразили волю на прекращение с истцом аренды спорного участка. На собрании сособственников земли, состоявшемся 27 ноября 2021 г., присутствовали представители муниципалитета и общества «Дельта-Агро», решение о расторжении договора аренды было принято большинством голосов при соблюдении кворума. При этом истец уполномочил двух своих сотрудников, участвующих в этом собрании, на предложение сособственникам земли гарантированной выплаты в 50 тыс. руб., если они проголосуют против расторжения договора аренды.

Таким образом, заметил Суд, общество «Дельта-Агро» знало о предстоящем расторжении договора аренды. Кроме того, ИП Сергей Перелыгин неоднократно указывал на то, что с даты проведения общего собрания, состоявшегося с участием представителей арендатора, последний был уведомлен о выраженной арендодателями воле и принятом ими решении расторгнуть договор аренды. В связи с этим не требовалось направления арендатору дополнительного уведомления о таком решении. Однако суды такой довод ответчика проигнорировали.

Кроме того, заметил Суд, уполномоченный представитель участников долевой собственности направила в адрес истца письмо от 29 декабря 2021 г., в котором повторно уведомила его о принятом на общем собрании участников долевой собственности решении о расторжении договора аренды и указала на возможность ознакомиться с этим протоколом на официальном сайте администрации муниципалитета. При этом содержащаяся в письме просьба подписать допсоглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка фактически была направлена на урегулирование последствий реализации арендодателями права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды.

Со ссылкой на судебное решение по делу № 2-143/2022 ВС отметил, что ранее суд отказал в иске «Дельта-Агро» и двум гражданам о признании недействительным протокола вышеуказанного общего собрания участников долевой собственности. Тогда суд указал на отсутствие оснований, предусмотренных ст. 181.4 и 181.5 ГК РФ, для признания такого документа недействительным. При этом суд также установил, что на общем собрании по результатам голосования было принято надлежащее решение о кандидатуре уполномоченного представителя собственников земельных долей Ш.

ВС также назвал несостоятельным вывод судов о том, что не допускается прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса, в период посевных сельскохозяйственных работ, поскольку решение об отказе от арендных отношений с истцом было принято собственниками земельных долей задолго до начала весенних посевных работ, а по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды недвижимости прекращается через три месяца после предупреждения об отказе от договора. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства осуществления истцом на спорном участке посевных работ весной 2022 г. Он также не оспаривал тот факт, что кассатор засеял часть участка подсолнечником и в дальнейшем собрал выращенный им урожай.

Верховный Суд добавил, что отсутствие в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором. В связи с этим он отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Управляющий партнер Московской коллегии адвокатов TA lex Андрей Торянников заметил, что ситуация вокруг АО «Дельта-Агро» и арендованных им земель широко освещалась в региональной прессе, в том числе события, связанные с действиями арендодателей по защите урожая нового арендатора от действий этого общества по перепахиванию засеянных подсолнечником земель. «На мой взгляд, в определении ВС есть ряд весьма интересных моментов, которые можно использовать в своей практике. Так, Суд отметил: решение общего собрания собственников земли свидетельствует о том, что арендодатели однозначно выразили волю на прекращение с обществом арендных отношений. При этом доводы АО о том, что принявшие участие в указанном собрании представители общества не были уполномочены на получение и передачу последнему юридически значимых сообщений, ВС счел несостоятельными, поскольку указанные представители были уполномочены выступить от имени общества с предложением участникам долевой собственности гарантированной выплаты, если они проголосуют против расторжения договора аренды. Кроме того, ВС отверг довод представителей АО о продолжении действия договора в связи с наличием в ЕГРН записи о договоре аренды, поскольку отсутствие в этом реестре записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором», – указал он.

Старший юрист АБ г. Москвы «Инфралекс» Дмитрий Сибилев согласился с позицией Верховного Суда о том, что присутствие представителей компании на общем собрании собственников имущества, где решался вопрос о расторжении договора аренды, а также последующее направление АО уведомления о результатах собрания свидетельствуют об осведомленности общества о реализации арендодателями волеизъявления на прекращение действия договора. Также, как верно отметил Суд, отсутствие в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором. «Полагаю, что указанные разъяснения ВС позволяют более детально подходить к спорам, связанным с расторжением договора. Тем более такой вывод фактически направлен на защиту интересов нового арендатора, который реализовал свое право владения земельным участком, понес расходы, связанные с таким владением, и в конечном счете законно извлек выгоду из этого», – отметил эксперт.

Договор аренды – это гарантия своевременного и неукоснительного выполнения арендатором и арендодателем обязанностей, не противоречащих гражданскому законодательству РФ. Этот документ регламентирует отношения участников сделки, охраняет их права и интересы. Но, если по различным причинам один из участников соглашения решает прекратить исполнение договорных обязательств, он должен уведомить об этом контрагента. Одним из ключевых законодательных требований к расторжению гражданских договоров является своевременное и юридически грамотно оформленное извещение об этом второй стороны.

Кто может расторгнуть договор аренды

В сделке по аренде движимого и недвижимого имущества всегда участвуют арендатор и арендодатель. При наличии веских оснований каждая сторона вправе досрочно выйти из достигнутых ранее соглашений.

Российский законодатель допускает расторжение договора:

Расторжение договора аренды арендодателем

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор:

Расторжение договора аренды арендатором

Арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель:

Расторжение аренды в одностороннем порядке

Закон устанавливает следующую процедуру расторжения бессрочного договора аренда по инциативе одной из сторон:

Форма и образец уведомления о расторжении договора аренды

В законе отсутствует унифицированная форма уведомление арендодателя или арендатора о расторжении договора аренды. Если в тексте соглашения отсутствует алгоритм действий, которые должны предприниматься сторонами для прекращения обязательств, инициатор расторжения может составить извещение в свободной форме. При этом обязательным условием является соблюдение основных правил делопроизводства и четкое указание причины и основания принятого решения с отсылкой к закону.

Структура уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, квартиры или нежилого помещения:

Образец уведомления о расторжении договора аренды из Консультант Плюс (ссылка):

Ответ на уведомление

Контрагент, который получает уведомление о расторжении аренды, должен отреагировать на него в письменной форме. Срок подготовки ответа на такое извещение может быть разным:

Заключение

Подготовка и направление контрагенту предварительного уведомления о расторжении заключенного ранее договора аренды является обязательным условием урегулирования таких отношений. При его нарушении вторая сторона может обратиться в суд для восстановления нарушенных или ущемленных прав и компенсации понесенных убытков. Вручить извещение можно лично под роспись или с помощью заказного почтового отправления.